رشد اجاره‌بها، کجا؛ نرخ دولت کجا؟ / اجاره‌خانه‌ها در بهار چند درصد افزایش یافت؟

به گزارش -، اجاره بها در کشور در بهار امسال نسبت به فصل مشابه سال گذشته 42 درصد افزایش یافت. با این حال، در ماه ژوئن، نرخ رشد هزینه های مستاجر نسبت به نیم فصل اندکی کاهش یافت. در حال حاضر تورم اجاره مسکن در کانال 40 درصد است اما سقف رشد اجاره تابستانی توسط دولت 25 درصد تعیین شده است. این خطای دولت در بازار اجاره از سه طریق بر رفتار سمت عرضه تأثیر می گذارد. بررسی های دنیای اکوست نقش 4 عامل را در سقوط بازار اجاره در ماه ژوئن نشان می دهد.

در پایان بهار، فشار رشد هزینه های زندگی کشور نسبت به نیم فصل اندکی کاهش یافت، بنابراین اکنون مهمتر از شیب منفی تورم اجاره مسکن در خرداد ماه، توقف روند صعودی این شاخص است. بر اساس آمارهای رسمی از تغییرات بهای تمام شده اجاره نشینان در سراسر کشور، گزارش دنیای اقتصاد حاکی از آن است که در خرداد ماه امسال، «تورم ماهانه اجاره مسکن» و همچنین «تورم نقطه اجاره» کمتر از اردیبهشت ماه بوده است متوسط ​​اجاره بها در کشور در بهار گذشته نسبت به اواسط ماه 2.2 درصد افزایش داشته است، در حالی که در اردیبهشت ماه نسبت به فروردین ماه 2.6 درصد افزایش داشته است از سوی دیگر، قیمت مسکن در کشور در خرداد ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل 42.5 درصد افزایش یافت، در حالی که نرخ تورم اجاره بها در اردیبهشت ماه امسال 43 درصد به ثبت رسید رشد قیمت اجاره نیز نیم درصد کاهش یافت.

این افزایش 40 درصدی اجاره بها در قراردادهای 1403 نسبت به مبالغ پرداختی مستاجران در سال 1402، به لحاظ «نامتناسب با رشد درآمد خانوارهای مستاجر در سال جاری»، باعث شد فشار هزینه آپارتمان های استیجاری از آستانه عبور کند. 1403 قرارداد. تحمل مالی برای بخش بزرگی از مستاجران. اما کاهش نسبی همان سطح فشار در ماه گذشته و شناسایی عواملی که قادر به مهار آن هستند، می‌تواند برای تصمیم‌گیرندگان «درس» باشد، زیرا «شرایط بیرونی بازار اجاره در ماه‌های آینده» را در جهتی قرار می‌دهد که «اجاره» تورم از 40 درصد به حد نرمال می‌رسد، یعنی باید 20 درصد کاهش یابد تا اجاره بهای خانوارها به محدوده معقول برگردد. سال گذشته قیمت اجاره بها در کشور به طور متوسط ​​39.6 درصد افزایش یافت اما در بهار امسال میانگین رشد نسبت به سال گذشته 42.4 درصد بود.

این سطح از رشد اجاره بهای مسکن به دلیل اینکه بالاتر از نرخ رشد دستمزد مستاجران در سال جاری است و به دلیل اینکه نرخ رشد اجاره بها در ژوئن 1.3 برابر نرخ رشد کل هزینه زندگی در ایالات متحده بود، «مشکل‌ساز» شده است. ” خانوارها؛ تورم عمومی یا نرخ رشد قیمت ها در سبد هزینه خانوار در خرداد ماه امسال 31.9 درصد کمتر از رشد اجاره بها بوده است. نشان می دهد که تثبیت تورم در مجموع ماهانه، کاهش قابل توجه تورم مواد غذایی، ثبات نسبی قیمت مسکن و همچنین تغییر رفتار خریداران املاک سرمایه ای در ماه های اخیر باعث شده است که نرخ رشد اجاره بها کاهش یابد.

اما بازار اجاره تابستانی که اکنون در راه است، در آینده با دو عامل مواجه است: از یک سو «عواملی که مانع افزایش تورم اجاره مسکن قبل از تیرماه شد» و از سوی دیگر «قانون اجرای سقف رشد متوسط ​​25 درصدی اجاره بها در اجاره تابستان و ترم دوم». هر دوی این موارد به نوعی بر معادله معاملات اجاره بین موجر و مستاجر تأثیر می گذارد.

آیا کاهش متوالی در تورم اجاره بها رخ خواهد داد؟

تورم اجاره بها تابعی از تورم عمومی و تورم قیمت مسکن است. در واقع، تورم عمومی و تورم قیمت مسکن دو عامل اساسی هستند که بازار اجاره را هدایت می کنند. تأثیر تورم عمومی بر بازار اجاره مستقیم و سریع است. این در حالی است که تورم قیمت مسکن به طور مستقیم اما در میان مدت و بلندمدت بر اجاره بها تأثیر می گذارد. در چنین شرایطی اگر هزینه های زندگی ماهانه خانواده کاهش یابد; همچنین انتظار می رود رشد اجاره بها در کوتاه مدت به دلیل کاهش تورم کلی کاهش یابد. اگر سیاست های اقتصادی دولت جدید بر کاهش تورم عمومی متمرکز شود. می توان امیدوار بود که التهاب در کوتاه مدت و میان مدت فروکش کند. از سوی دیگر، کاهش تورم عمومی باعث می شود مالکان از افزایش قیمت اجاره خودداری کنند. از سوی دیگر کاهش تورم عمومی با تأثیر بر قیمت مسکن نیز می تواند در میان مدت و بلندمدت در کاهش شدت رشد اجاره بها مؤثر باشد.

نرخ تورم قیمت مواد غذایی در بهار امسال نسبت به ابتدای سال گذشته به یک سوم رسید. از آنجایی که بسیاری از صاحبخانه ها بر اساس هزینه های عمومی زندگی خود، اجاره بهای بالاتری را طلب می کنند. کاهش مداوم تورم مواد غذایی می تواند منجر به کاهش اجاره بها شود. در عین حال طی خرداد ماه امسال نرخ رشد قیمت مسکن به کمترین میزان خود در ۶.۵ سال گذشته رسید. از این معضل می توان به تورم کم مسکن اشاره کرد. ثبات نسبی قیمت مسکن در خرداد 1403 هجری قمری موضوع مهمی بود که در صورت تداوم می‌توانست منجر به کاهش مداوم تورم اجاره بها شود که از خرداد آغاز شد. علاوه بر موارد ذکر شده، کاهش توان مالی متقاضیان خرید مسکن می تواند بازار اجاره را نیز تحت تاثیر قرار دهد. طی سالهای اخیر؛ این بخش شاهد حضور متقاضیانی بود که در بازه‌های زمانی کوتاه و بیش از چند ماه اقدام به خرید و فروش مسکن می‌کردند.

اما در شرایط فعلی به دلیل افزایش حداقل سرمایه برای خرید مسکن و همچنین رکود در بخش تقاضا، این بازار با مشتریانی مواجه است که بخشی از نیاز سرمایه خود را از رهن مسکن تامین می‌کنند و در عین حال طرح فروش سریع خانه را ندارد به این ترتیب با افزایش قیمت اجاره بها مواجه می شود. طبیعتا این افزایش عرضه محدود است اما همین مقدار محدود اما مهم می تواند بر روند قیمت اجاره نیز تاثیر بگذارد. به این ترتیب باید اذعان داشت که بسیاری از عوامل موثر بر بازار اجاره در شرایط فعلی در واقع از کاهش فشار اجاره حمایت می کنند.
اجاره بعد از سقف 25%

هفته گذشته شورای عالی مسکن میانگین سقف مجاز رشد اجاره بها را 25 درصد اعلام کرد. بر اساس ماده ۷ قانون تنظیم بازار زمین، مسکن و اجاره، دولت موظف است نرخ رشد اجاره بها را در استان‌هایی که تورم بیش از ۳۰ درصد است، تعیین و اعلام کند. به عنوان مثال، هیئت مدیره مسکن تهران سقف 26 درصدی را برای رشد قیمت مسکن اعلام کرد. در روزهای آینده مسئولان استانداری این قیمت را به اتحادیه های املاک استان اعلام خواهند کرد.

در شرایطی که تورم اجاره بها در کشور در بهار امسال ۴۲ درصد افزایش یافت. آیا می توان بر اساس قانون مصوب به کاهش تورم اجاره بها به 25 درصد امیدوار بود؟

این کارشناس اقتصادی در تحقیقات میدانی به بررسی نظرات سه طرف در بازار اجاره اعم از دلال، مالک و مستاجر در خصوص این تصمیم پرداخت.

نخست، نتایج این بررسی نشان داد که بسیاری از سه نهاد موجود در بازار اجاره نمی‌دانند که تخلف از این تصمیم قانونی منجر به جریمه می‌شود. در عین حال، این بررسی میدانی نشان داد که در هفته‌های اخیر، اکثر قراردادهای اجاره با افزایش 30 تا 40 درصدی مبلغ اجاره تمدید شده‌اند. به عبارت دیگر، فاصله بین سقف مصوب دولت و تقاضای مالک نسبتاً محدود است. در بسیاری از موارد، قراردادهای منعقد شده در ماه های اخیر در محدوده نرخ رشد 30 درصد تمدید می شوند. بنابراین تضاد معناداری بین خواسته های مالکان و خواسته های دولت وجود ندارد.

در صورتی که تمامی عوامل موثر بر بازار اجاره تشریح شده باشد. وضعیت آینده این بازار برای تابستان و ماه های بعد در 3 حالت ممکن خواهد بود. اولین گزینه این است که بخشی از مالکان بر اساس اجاره بهایی که دریافت می کنند، سهم قابل توجهی از هزینه های زندگی خود را تامین کنند. . گزینه دوم شامل رواج قراردادهای غیررسمی است که برخی از مالکان و مستاجران به آن متوسل می شوند. در واقع، در شرایطی که میانگین تصمیم قانونی، سقف رشد متوسط ​​اجاره بها را 25 درصد تعیین می کند، اما شاید برخی از مالکان زیر بار این الزام قانونی ننشینند، برخی از طرفین معامله به سمت یک توافق غیررسمی با توافقی بالاتر حرکت می کنند. از سقفی که دولت باید با آن موافقت کند.

بر اساس گزینه سوم، برخی از مالکان نیز اجاره املاک خود را متوقف می کنند.

طبق قانون چنانچه قرارداد اجاره با نرخی بالاتر از نرخ مصوب دولت تمدید شود. مستاجر می تواند برای مدت حداکثر 5 سال از تاریخ انعقاد قرارداد؛ از صاحبخانه شکایت می کند و موجر تا 3 برابر مبلغ اضافی جریمه می شود و هزینه اضافی به مستاجر برمی گردد.

اقتصاددانان به دولت جدید توصیه می کنند با چالش پرداخت اجاره بهای مستاجران مقابله کند. به جای اعمال سقف دولتی، درمان پایدار باید اجرا شود. این درمان دائمی شامل حل مشکل تورم است. همانطور که اشاره کردیم راه حل چالش تورم عمومی به خودی خود کنترل اجاره بها و همچنین کاهش قیمت مسکن را در پی خواهد داشت.

220